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杭州楼市大起大落中一路上涨投资与刚需相爱

2019年02月26日 栏目:租房攻略

杭州楼市大起大落中一路上涨 投资与刚需相爱相杀2008年毕业就在杭州工作的李兵(化名)见证了杭州楼市的起伏:2008年开始杭州房价一路上

杭州楼市大起大落中一路上涨 投资与刚需相爱相杀

2008年毕业就在杭州工作的李兵(化名)见证了杭州楼市的起伏:2008年开始杭州房价一路上涨,期间2010年和2013年有过两次回调,随后继续拉高。“收入的涨幅没有房价快,一开始收入并不稳定,买房最担心的就是还贷款的压力,然后一直没有买房也一直看着杭州的房价涨,现在更是后悔之前没有狠心买房。”李兵告诉《第一财经》。

和很多人一样,李兵大学毕业就因为这个城市的魅力而选择留下,但是留下的成本如今也越来越大,高企的房价制约着像李兵这样的年轻人,但是这些年轻人依旧在不断涌入中国的一些核心城市。

据杭州透明售房研究院统计,2016年3月杭州全市新建商品房共成交28012套,环比2月增长282.1%,较去年同期增加259.2%,列历史同期第一位,并且创下历史月度成交记录;全市3月成交总面积287.6万平方米,总金额453.1亿元。其中,市区成交25732套,成交总面积2616.8万平方米,成交总金额434.5亿元,成交套数、面积、金额均刷新历史月度纪录。

杭州的楼市,并不像这座城市的著名地标西湖那样的温柔与可人。

成交量猛增

地产圈对于杭州楼市有这样的一种普遍评价:项目外立面质感普遍很好,品质感非常不错;整个楼盘很有情怀和腔调,江南的细腻和场景感打造非常良好。

正是这样的一个江南名城,诞生了绿城这样的楼盘产品专家,而这个城市也因为财富的聚集而吸引众多富豪的加入,其豪宅成交一直为例中国城市的前列。根据同策咨询研究部数据显示,2015年杭州千万豪宅累计成交1020套,成交套数位列中国城市第四,仅次于上海、北京和深圳。

豪宅成交的同时,杭州的刚需、改善市场也在迅速增加。根据克而瑞数据显示,2015年杭州商品房成交1380万平方米,创历史同期新高,与2014年相比大幅上涨43%。其中商品住宅供应量1182万平方米,同比下滑4%,成交达1287万平方米,成交金额为2043亿元,同比分别上涨45%和48%,同比涨幅居二线城市第三。

而到了今年,杭州成交更是愈加火爆。3月的最后一周(3..3)由于月末开盘量增加和月底冲量,杭州市区新建商品房签约量6222套,环比上涨9.3%,创下单周签约量记录。而同一周,深圳的成交量大概在600套左右。

“我周围的朋友都选择在杭州安家,他们很多人的老家可能在浙江、安徽的某些小城,杭州相比于这些城市则更具备竞争力,因此买房成为必须要做的事情。”李兵告诉。

事实上,很多互联等行业的人都开始选择安居杭州。《第一财经》在杭州实地走访时遇见一位滴滴的专车司机,他告诉:“我在一家互联创业公司工作,已经在杭州买了房子,我之前家是广东的。”而该司机和很多普通人一样,对于杭州的楼市也是异常关心,该司机更是兴奋地告诉,说自己家旁边的土地拍出了高价,未来自己的房子也会涨价不少。

在杭州,每个人似乎都是“投资客”。

4月的一个周末,《第一财经》来到杭州西湖区融创河滨之城销售现场,项目现场非常拥挤,看房的购房者正在围着每一个售楼员不断咨询。

“还有哪些户型可以购买?”

“买这个有什么优惠,如果办理银行贷款需要哪些手续?”

该楼盘一位销售人员告诉:“过去的一个季度我们销售非常火爆,第一季度成交596套,金额超过14亿元,主要还是市场回暖客户增加,大家都有改善居住的需求。”

同样的场景发生在位于地铁一号线翁梅站的保亿青晨楼盘,这个楼盘主推的户型是中小户型,总价30万左右。这个楼盘通过和长租公寓品牌未来域合作,将自己的小户型进行托管租赁,极大的提高了自己的租金水平。

“我们首付大概7万,每个月的租金就相当于贷款,很适合投资需求。”保亿置业相关负责人告诉。

越来越多的人在考虑房子“刚需”和“投资”之间的平衡,对大部分的浙江人来说,在经历过第一轮的楼市上涨行情后,房子除了必须具备刚需的属性外

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,还要有投资的属性。

“房子很难住二十年,一般来说住十年或者更久一些就要置换了。”保亿青晨楼盘的一位购房者何丹(化名)对表示:“所以会考虑带投资属性的酒店式公寓,这些公寓本身总价低,前期的投入只要十多万,几乎没有太多的负担。”

“业内买的也比较多,每个月都可以收租,总价在150万以上的酒店式公寓会比较敏感些,这种总价相对比较缓和的公寓特别受投资者青睐。在这一轮的置业中出现两个很明显的情况,第一购房者年龄越来越小,不少刚毕业的小情侣也参与了置业,第二业内买的特别多,这个行业的人更能接受买房本身就是投资这个概念。”上述负责人告诉。

投资与刚需并存、博弈

在杭州成交量疯长的背后,这里也有不少购房者有着投资的需求。

“一线城市房价太高风险很大,而且调控政策已经出台,长三角的几个核心城市自然成为投资的首选。目前国内股市低迷,海外投资依旧存在不确定性,可以投资的渠道并不多,房地产自然成为了首选。”杭州一位开发商告诉。

事实上,随着上海、深圳等城市的调控,投资客已经将目光转移到了二线城市。在苏州,曾爆出一炒房客一口气购买十余套房屋的情况。而在南京,土地价格疯涨,江北等区域的房价也水涨船高。杭州相比于其他两个长三角重要城市,这一轮显然要温和许多,但是其成交量巨大的背后也不乏有投资客。

“不是说南京、苏州没有投资价值,而是大家都喜欢在自己熟悉的区域配置资产,浙江地区杭州楼市最稳定,因此很多浙江人都会来杭州买房。比如你去把钱投资到银行理财里面,这些资金多少也会流入到房地产,那还不如自己来买房。”上述开发商告诉。

何丹自己在杭州已经有了一套房屋,购买上述房屋更多的就是觉得性价比高,划算。“总价又不贵,为什么不投资一套呢?”何丹反问到。

除了投资客,杭州楼市也有本身的刚性需求。杭州链家一位研究人士告诉:“总的来说杭州市场是在温和复苏,大部分还是自身需求为主的客户。”

易居研究院的一份报告指出,从2006年至2014年,无论是浙江省城镇人口的绝对规模还是城镇人口占总人口的比例,都呈现了较快的上升。比如在2006年,浙江城镇人口为2814万,占总人口的56.5%。到了2014年,城镇人口为3573万,占总人口的64.9%。城镇人口规模的上升,决定了浙江住房需求将继续释放。以杭州杭州萧山为例,外来人口比较多,而自2015年开始,杭州出台一系列救市政策中,对于相应户型的落户政策进行了调整,这有利于外来人口购房计划的落实,也成为支撑此类城市楼市持续发展的重要基础。

易居智库研究总监严跃进告诉:“一般而言,地方经济越发达,住房投资和消费的能力应该越强,这个时候住房交易也会更活跃。但需要注意的是整个浙江住房拥有率比较高,且居住面积也比较大。正是如此,需要警惕当地居民购房需求不大的风险。”

显然,在这个富裕的省份,大家都把闲置的资金投到了房地产。从住房消费的角度考虑,居民家庭的财富水平和投资理念也是两个颇有影响力的因素。

从2015年上半年全国各地居民人均可支配收入的数据来看,浙江城镇居民人均可支配收入为22640元,在全国排名第三,仅次于上海和北京。而农村居民人均可支配收入为12005元,仅次于上海。更为重要的是,城镇居民和农村居民人均可支配收入的倍差为1.9倍,在前10强省市中,为倒数第二位,说明浙江的城乡差距比较小。

“对于浙江的财富模式可总结为三点:较为富裕、城乡差距小、藏富于民。此类财富模式,将间接影响住房交易背后的支付能力。”严跃进告诉。

起伏中一路上涨,该“抄底”吗

当然,在过去一年的楼市回暖中,利好政策是功不可没。2015年浙江省以及相关城市也出台了类似的政策。这对于减轻购房者和房企的负担、改变市场预期等有积极的作用。

首先,杭州配合国家层面的降准降息、2015年“330”新政等进行地方版本的细化,此类政策基本上和全国的政策思路一致。同时,浙江省人民政府办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下文简称《通知》)。《通知》的内容涉及六个方面:一、充分认识促进房地产市场平稳健康发展的重要性;二、工作目标和要求;三、合理安排住房及用地供应;四、支持鼓励居民住房消费;五、扎实推进保障性安居工程建设;六、进一步落实工作。

改善需求释放,地方政策出台,一线城市高烧,这样的多个因素使得杭州楼市更有看点。

事实上,杭州一直是全国楼市的风向标。回顾2014年,杭州楼市受实体经济疲软、楼市限购政策出台等影响而整体沦陷,领跌全国,几乎是全国房地产市场最低迷的板块。但经历调整后,2015年上半年杭州楼市快速崛起,并领涨全国。

《第一财经》梳理发现,杭州楼市曾经历过几次波折。2008年开始,亚洲金融危机影响了杭州楼市,降温态势一直持续到2009年4月。“主要还是郊区的楼盘开始降价,当时大家都不敢买入。”李兵回忆道。

这一个情况也让很多开发商受到波折。比如中华企业曾在2009年在杭州江干区获得一个土地,当时楼面价格就已经为1.82万/平方米,而由于过好的估计市场,该楼盘延迟到今年才开盘,一度给中华企业带来了很大的利润亏损。

后来,随着4万亿投资计划刺激了银行信贷的扩张,进而刺激了房地产开发投资,同时房地产调控救市政策,也刺激了购房需求,杭州楼市一度回暖。但是自2011年包括杭州在内的各个城市开始推出限购政策,调控力度继续压制了杭州楼市。

但自2015年3·30新政过后,杭州就迅速好转,更是出现有客户带现金来抢房的真实案例。

“从金融环境看,后续依然有继续宽松的可能,这将使得资金流动性更强,且更健康。考虑到杭州房地产市场也受到降准降息等政策的影响,那么后续房地产市场的资金成本会继续降低,所面临的金融环境也会更加趋于宽松。从政策环境看,未来一年杭州对楼市收紧的可能性并不大,反而会有一系列优惠或刺激政策。尤其在上海限购政策没有取消的情况下,杭州楼市的投资机遇会更加凸显,这也不难理解为何杭州土地拍卖开始火爆。”严跃进告诉。

多位业内人士也判断,未来一年,从房企的角度看,可以在包括杭州等城市积极拿地,此类投资风险并不大;否则持续观望,土地成本会继续上升。而从购房的角度看也有类似逻辑,李兵应该此时抄杭州楼市的底吗?